住宅ローン金利の仕組み 金利のタイプと選び方

住宅ローンの金利タイプには、変動金利型・固定金利選択型・全期間固定金利型があります。

変動金利型は契約期間中に適用金利が変わり、固定金利型は全期間で金利が固定される全期間固定金利型と、一定期間のみ固定される固定金利選択型に分かれます。

変動金利型

変動金利型では、住宅ローンの契約をしたあと適用金利が半年ごと（毎年4月と10月）に見直されます。見直しに伴って適用される金利が変更されると、毎月の返済額が変わります（実際に返済額が変わるのは5年ごと）。

つまり、変動金利型は返済期間の途中で返済額が変わる可能性がある点が特徴です。

固定金利特約（借入期間の一定期間を固定金利型にできる）を付加すれば、金利の動きを見ながら、固定金利型へ変更できます。

変動金利型の適用金利は、短期プライムレート（銀行が業績や財務内容がよい企業に対して、1年未満の期間で貸し出すお金の金利）をベースに決めるのが一般的です。

短期プライムレートから、各銀行が独自のサービスを提供し金利を引き下げており、銀行ごとに変動金利型の金利幅は異なります。［注1］

なお、変動金利型で契約したときに押さえておきたいルールが、「5年ルール」と「125%ルール」です。

「5年ルール」とは

5年ルールとは、適用金利を見直したあとも、原則として5年間は毎月の返済額が変わらない仕組みです。金利が急激に上昇すると、返済額が急激に増えてしまいます。しかし、返済額の急変を避けるために、金利が見直されても原則として5年間は返済額が変わりません。

これにより、5年間は家計に大きな影響を与える事態を防ぎ、無理のない返済を継続できます。

「125％ルール」とは

125％ルールとは、「5年ごとに返済額が見直される場合でも、従前の返済額の125%は超えない」というルールです。例えば、従前毎月の返済額が10万円の場合、適用金利が見直されても毎月の返済額は12.5万円が上限となります。

いずれのルールも、契約者が返済額の急増によって家計が厳しくなる事態を避けるための仕組みです。

• [注1] 金融広報中央委員会「住宅ローン」https://www.shiruporuto.jp/public/document/container/hyakka/part2/jutaku_loan/jutaku_loan005.html

固定金利選択型

固定金利選択型は、一定期間は固定金利型が適用され、一定期間が経過したあとに固定金利型か変動金利型のどちらかを選択します。

一定期間、金利上昇リスクを抑えられる点が固定金利選択型のメリットです。

銀行によって差がありますが、2年・3年・5年・10年などの期間が適用されるのが一般的です。金利を選び直すときには、その時点における金利が適用されるため、金利が上昇すると返済負担が重くなる可能性があります。［注2］

• [注2] 一般社団法人全国銀行協会「変動で返す？固定で返す？住宅ローンの金利タイプ」https://www.zenginkyo.or.jp/article/tag-d/5212/

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、契約期間中は適用金利が変わりません。長期の国債利回りを目安に適用金利を決定し、契約当初の金利がずっと続くため、金利上昇のリスクを抑えることができ、長期の国債利回りが変動しても、返済期間中に金利が上がったり下がったりしない点が特徴です。

返済額が変わらない安心感があり、返済計画を立てやすい一方で、変動金利型よりも高い金利が設定されるのが一般的です。

住宅ローンの金利には、「変動金利型」「固定金利選択型」「全期間固定金利型」の3種類があることをお伝えしました。

住宅ローンの返済は長期間に及ぶため、さまざまなリスクを織り込んだうえで自分に合った金利タイプを選択する必要があります。

金利タイプ	オススメの方
変動金利型	金利動向を継続的に確認でき、金利動向を基に金利タイプの変更を判断する事が苦にならない方 契約当初の金利が低い点に魅力を感じる方 手持ち資金に余裕がある方
固定金利選択型	当面の金利上昇リスクを避けたい方 状況に応じて金利タイプを変えたいと考えている方 近い将来のライフプランがある程度決まっている方
全期間固定金利型	金利上昇のリスクを避けたい方 返済額が途中で変化することに抵抗がある方 長期的に家計の見通しを立てたい方

以下で、住宅ローンの金利を選ぶときのコツを解説します。

変動金利型がオススメな方

金利動向を継続的に確認でき、金利動向を基に金利タイプの変更を判断する事が苦にならない方は、変動金利型を選ぶとよいでしょう。

変動金利型は、契約当初の金利が固定金利型よりも低いというメリットがあります。

金利が上昇し返済額が増加しても、手持ち資金に余裕があれば、金利が上昇しても柔軟に対応できます。住宅ローンを契約するときの資産状況に余裕がある方や、収支にゆとりがある方は、変動金利型を選択するとよいでしょう。

固定金利選択型がオススメな方

当面の金利上昇リスクを避けたいと考えており、状況に応じて金利タイプを変えたいと考えている方は、固定金利選択型が向いています。

また固定金利型では返済額が変わらないため、住宅ローンを契約した段階において近い将来のライフプランがある程度決まっており、返済額を一定にしておきたい方にも向いています。

例えば、近い将来に子どもの教育費が確実に発生する場合、月々の返済額が決まっていると家計の見通しを立てやすく安心です。固定期間終了後は柔軟に金利タイプを見直せるため、全期間固定金利型よりも有利にお金を借りられる可能性があります。

将来の金利動向を見極め、金利が低下したとき変動金利型に乗り換えたい場合も、固定金利選択型がオススメです。逆に、金利が上昇トレンドにある場合、固定金利選択型を設定することも可能です。

全期間固定金利型がオススメな方

金利上昇のリスクを避けたい方や、返済額が途中で変化することに抵抗がある方は全期間固定金利型がオススメです。全期間固定金利型だと契約期間中の返済額が変わらないため、長期的に家計の見通しを立てやすいでしょう。

昨今は金利が上昇傾向にあるため、金利変動リスクを避けたい方は、全期間固定型を選択するのが安心でしょう。

マイホームの購入は、大きなライフイベントの一つであり、将来の生活のことを考えて住宅ローン支払いの設計をすることが大切です。住宅ローンを契約する際には、変動金利型・固定金利選択型・全期間固定金利型の違いを把握したうえで、自分に合った金利タイプを選択しましょう。